导语：房地产信托一直是信托业务的重头戏，然而受到政策影响，房地产融资持续收紧，房地产信托也受到影响。据公开数据不完全统计，10月房地产类信托募集资金347.70亿元，环比减少了39.86%。

　　房地产行业融资举步维艰，房地产信托项目不断减少，投资者还能将房地产信托项目作为投资的对象吗?

　　房地产信托业务收窄是必然趋势

　　2020年4月-2020年9月近6个月间，房地产类集合资金信托产品成立规模以及环比涨跌幅的变化如何呢?

　　据公开数据不完全统计显示，近6个月中，除了6月和8月房地产类集合资金信托产品成立规模出现了反弹上涨外，总体呈下降趋势。

　　6月房地产类信托募集资金660.20亿元，环比增加10.48%。6月的房地产类信托募集规模上涨，一部分原因是《资金信托新规》征求意见结束，而新规对非标融资类信托业务、对房地产信托业务都产生了极大影响，信托公司想要在政策正式落地前加速推进房地产类业务。

　　虽然6月房地产类业务回升，但受监管所限募集规模持续增长不可能，7月房地产类信托募集资金回落到563.65亿元，环比减少14.62%，也印证了这一点。在中央政治局会议继续强调“房住不炒”的调控原则下，房地产类信托继续收紧。

　　8月房地产类信托募集资金578.18亿元，环比增加2.58%。8月的房地产类信托募集规模上涨，很大概率上是市场对预期出台的房企融资“三四五新规”的一种应对，而不是一个长期的趋势。面对房企融资收紧的市场预期，房企在8月密集开展各种形式的大额融资，信托只是其开展融资的重要方式之一。

　　9月房地产类信托募集再次大幅下滑，募集资金347.70亿元，环比减少39.86%，也印证了8月房地产类信托募集规模的上涨只是一次短暂反弹。

　　从月度数据可以看到，房地产行业融资收紧已经成为下半年的基调，信托公司开展房地产类信托业务的机会也会更少，房地产信托项目的减少是必然趋势。

　　房地产信托项目减少不代表质量下降

　　“三四五新规”中的“三条红线+四个档次+5%幅度分级控负债”对房企融资提出了严格要求。如果新规落地，房企融资更难，尤其是中小房企。

　　在房地产行业融资收紧的背景下，信托公司的房地产信托业务会减少，但这并不代表，信托公司开发的房地产信托项目的质量会下降。

　　房地产类信托或将集中于头部企业。监管部门为了控制房地产企业有息债务规模，拟出台的“三四五新规”政策将对严重依赖杠杆的房地产企业产生很大的影响。在房地产行业融资收紧的背景下，那些高杠杆、高负债率的房企将明显受到融资政策收紧的冲击，中小房企融资更难、受波及程度将远大于头部房企，房地产类信托或将愈发集中于头部房企。这些头部房企的实力更为强劲，更易获得信托资金的青睐。

　　房地产类信托业务展业会更加谨慎。从房企融资“三四五新规”来看，监管层对房企融资中有息负债比重的关注程度最高，减少债务性融资已成房地产行业共识。因此房企在融资时，会重点关注贷款等形式的债权融资比重，并逐渐从债权性融资向股权性融资转变。对于信托公司自身而言，面对资金信托新规征求意见稿对信托展业的限制、监管层压缩融资类信托的要求，信托公司也在积极探索，在开展相关业务时会更加谨慎，在注重合规要求的同时，不放松对风险的把控。

　　三、我们如何选择房地产信托项目?

　　择优咨询：对于房地产类信托业务，房地产类信托规模会持续缩小已成定局。但这并不代表，信托公司的房地产信托产品质量会有所下降，投资者不能购买。房地产信托产品仍是投资者可以选择的信托产品之一，不过在复杂经济环境下，投资者对房地产信托也应谨慎选择，对项目进行仔细甄别。

　　第一，选择实力强、房地产项目经验丰富的信托公司

　　信托公司作为信托产品的发行方承担着整个信托项目的运营，包括项目各相关尽职尽责调查、产品结构设计、资金募集、项目运营、资金归集与兑付，信托公司管理能力的强弱，不仅决定着项目的运营情况如何，还影响着项目发生问题时解决力度如何。一个在房地产项目管理方面经验丰富的信托公司，不仅在开发房地产项目时更有甄别能力，在项目运营时也更能保障项目的安全退出。

　　第二，选择实力强的房企融资项目

　　目前市场的房地产信托项目融资方一般为项目公司，再由集团方出面担保，投资人在筛选项目时需要结合几方来确定项目的实际操盘方是谁。虽然说，房地产类信托将愈发集中于头部房企，但选择房企时不能完全迷信于“百强房企”，更重要的还是要关注房企自身的财务状况与造血能力，选择百强房企中的财务杠杆相对低且资金流管理好的房企。

　　第三，区位仍然是重中之重

　　对于房企来说，去化回款是缓解现金流压力的最好办法，而决定着销售回款效率的最重要一点就是房地产项目的区位。那些优质区位的房地产项目，能在一定程度上保障信托项目到期时这个房地产项目有资金回笼。房地产项目中的土地、写字楼等抵押物的价值，也在很大程度上受区位的影响。因此，对于同等条件的房地产信托项目，投资人需优先考虑优质区位的项目。